Lavorare sul passato per immaginare il futuro è il principio che guida il nostro approccio all’innovazione. In Mino Caggiula Architects, progettiamo rielaborando e ricombinando conoscenze ed esperienze consolidate nel tempo per creare soluzioni nuove.
Con la stessa visione, il riuso degli edifici esistenti rappresenta un’opportunità di azione concreta per innescare trasformazioni urbane, catalizzando nuove possibilità per le città a partire dal patrimonio costruito che le caratterizza e anima.

Di cosa parliamo quando parliamo di riuso adattivo?

Con riuso adattivo (“adaptive reuse”) intendiamo un approccio che trasforma edifici, strutture o spazi esistenti, per riadattarli a nuove funzioni, preservandone il valore storico, architettonico o culturale. Questo processo prolunga il ciclo di vita delle costruzioni, riducendo la necessità di demolizione e nuova costruzione e contribuendo a un uso più sostenibile delle risorse. In contesti urbani caratterizzati da rapidi cambiamenti e crescenti esigenze di sostenibilità, il riuso adattivo è emerso come una strategia chiave per creare nuovi spazi di possibilità all’interno delle città.

Come avviare un progetto di riuso adattivo?

Affinché il riuso adattivo si traduca in un intervento concreto ed efficace, è fondamentale seguire un approccio metodico che tenga conto di aspetti tecnici, normativi e sociali, includendo:

1. Analisi del contesto: valutazione delle condizioni dell’esistente e la sua adattabilità a nuove funzioni, e studio del contesto urbano, considerando fattori come accessibilità, servizi disponibili e domanda di nuovi spazi.
2. Ascolto della comunità: dialogo con i portatori di interesse per definire il progetto più opportuno in termini di funzioni e bisogni collettivi.
3. Studio degli strumenti urbanistici: analisi delle normative e gli incentivi per identificare eventuali vincoli o possibilità di agevolazione e valutazione di partenariati pubblico-privati per rendere economicamente sostenibile la riconversione.
4. Progettazione: definire un piano di riconversione che integri soluzioni per l’efficientamento energetico e garantisca il comfort e la funzionalità dei nuovi spazi.

I diversi risvolti applicativi

Da spazi uffici a spazi dell’abitare: un’opportunità concreta

Un campo d’azione dell’adaptive reuse riguarda ad esempio gli edifici per uffici che con i recenti cambiamenti del mondo del lavoro, anche conseguenti alla pandemia, si sono progressivamente svuotati, diventando disponibili per nuovi usi. Ciò ha indotto proprietari e sviluppatori immobiliari a considerare la loro conversione in abitazioni, rispondendo così alla carenza di alloggi e riducendo l’impatto ambientale associato alla nuova costruzione.
Questi interventi non sono privi di sfide: l’adattamento delle infrastrutture esistenti alle normative edilizie residenziali, la gestione delle differenze strutturali e l’assicurazione di adeguate condizioni di luce naturale e ventilazione per gli ambienti sono indubbiamente criticità da gestire. Ma i risultati parlano chiaro: progetti a Parigi, Londra, Bruxelles e New York hanno dimostrato come questo tipo di riconversione sia un’opportunità per rivitalizzare le aree urbane, rendendole più vivibili e a misura d’uomo.

Mixed use: verso città più dinamiche

Grandi contenitori come ex-edifici industriali o centri commerciali, caratterizzati da layout flessibili, una volta persa la loro funzione originaria, si prestano a diventare spazi ideali per ospitare una varietà di nuove attività – residenziali, commerciali, culturali e ricreative – rispondendo alle esigenze mutevoli delle comunità urbane e contribuendo alla creazione di quartieri inclusivi e dinamici.
Anche in questo caso, esistono aspetti delicati con cui fare i conti nella progettazione: è fondamentale garantire una coesistenza armoniosa delle diverse attività, assicurando separazione dei flussi, privacy, accessibilità e sicurezza. Sul piano normativo, molti edifici monofunzionali richiedono adeguamenti spesso complessi e costosi per rispettare i requisiti necessari a ospitare usi diversi. Nonostante ciò, il potenziale è enorme: l’uso misto favorisce la vicinanza tra servizi e funzioni diversificate, riducendo la necessità di ricorrere all’uso dell’auto privata a favore di spostamenti a piedi o in bicicletta, oltre a promuovere una visione della città come luogo di integrazione e innovazione.

Esempi di successo

Il riuso adattivo continua a trasformare le città con progetti innovativi che ridanno vita a porzioni urbane, promuovendo sostenibilità e creatività. Tra gli interventi emblematici recenti:

• Shenzhen Women & Children’s Center (Shenzhen, Cina): una trasformazione dello studio MVRDV di un grattacielo degli anni ’90 in una torre multifunzionale vivace e sostenibile.
• Quay Quarter Tower (Sydney, Australia): il ridisegno dello studio 3XN di una torre per uffici degli anni ’70, con il mantenimento di gran parte della struttura originale e la riduzione significativa dell’impronta ambientale.
• MOCAA – Zeitz Museum of Contemporary Art Africa (Città del Capo, Sudafrica): la riconversione di un ex silo per lo stoccaggio del grano in un museo d’arte contemporanea di livello mondiale.

I benefici del riuso adattivo

Nonostante la complessità che deriva dall’agire sul costruito esistente, il riuso adattivo si configura come un modello virtuoso per plasmare il futuro delle città. Attraverso operazioni immobiliari attente e l’individuazione degli edifici e dei contesti adeguati, questa pratica permette di prolungare il ciclo di vita del patrimonio costruito e la sua valorizzazione, abbattendo i costi legati alle demolizioni e offrendo soluzioni abitative e funzionali per diversi tipi di utenti.
Promuovere inoltre una visione in cui gli edifici diventano asset riutilizzabili e adattabili nel tempo significa supportare un modello più sostenibile e resiliente di sviluppo urbano, oltre a contribuire a riscrivere le storie delle città, offrendo opportunità nuove per chi le vive.